Guide Photo Immobilier

La photographie immobilière occupe aujourd’hui une place primordiale dans le secteur de l’immobilier quelque soit le prix de vente du bien ou le prix du loyer demandé au locataire. Des images de rendu supérieur sont devenues indispensables pour attirer l’attention des acheteurs et des locataires potentiels, les incitant à découvrir plus en détail les propriétés proposées dans l’annonce. Dans ce guide exhaustif, nous vous fournirons des astuces, des conseils sur le matériel et les accessoires nécessaires, ainsi que des techniques de prise de vue et de retouche, pour créer une annonce avec des photos immobilières professionnelles qui mettent en valeur chaque bien et séduisent les clients.

Astuces pour un Rendu Professionnel

1. Préparation minutieuse de la propriété : Avant de commencer vos photographies, veillez à ce que la propriété soit impeccablement propre et bien rangée (pièces, jardin). En éliminant tout désordre et en rangeant les objets personnels, vous créerez un espace accueillant et attrayant pour les futurs acheteurs, leur permettant de se projeter dans les pièces.
2. Choisissez le bon moment de la journée : La lumière naturelle joue un rôle crucial dans la photographie immobilière. Optez pour les heures où la lumière est douce et chaleureuse, généralement le matin ou en fin d’après-midi. Évitez les heures de midi où le soleil est haut dans le ciel, car cela peut provoquer des ombres dures et des reflets indésirables. Néanmoins, cela est moins important pour un appartement ou un bien ne présentant pas d’espace extérieur ou de jardin ou un bien situé en ville. En effet, ces photos mettant d’avantage en avant les pièces intérieures, il y a moins d’impact à réaliser une prise de vue HDR en intérieur même avec une lumière plus dure. En ville, les vues extérieures sont souvent moins intéressantes, donc ce n’est pas grave si vos photos ne montrent pas fidèlement la vue extérieure.
3. Objectif grand-angle pour capturer l’espace : L’utilisation d’un objectif grand-angle vous permettra de saisir l’ensemble de la pièce et de donner aux acheteurs une meilleure idée de la taille et de la disposition de l’espace. Cependant, évitez d’en abuser pour éviter les distorsions exagérées. En tant que photographe immobilier professionnel, je déconseille de shooter en dessous de 18 mm pour éviter de fausser l’espace dans une maison avec des pièces exiguës ou un appartement. Il n’y a rien de pire pour un le potentiel acheteur de ne pas retrouver l’impression qu’il a eu sur les photos lors de la visite du bien. Chaque partie perd son temps et l’agent perdra en crédibilité, fragilisant son image.
4. Composition soignée : La composition est essentielle pour créer des photos immobilières accrocheuses. Pensez à la disposition de chaque élément dans la pièce et utilisez des lignes directrices pour diriger le regard du spectateur vers les éléments clés de la propriété, comme les fenêtres offrant une vue sur le jardin ou les caractéristiques ou éléments architecturales remarquables.
5. Contrôlez l’éclairage artificiel : Dans certaines situations, l’éclairage naturel seul peut ne pas suffire. Utilisez judicieusement des sources lumineuses supplémentaires pour équilibrer l’éclairage ambiant, mais veillez à ce qu’elles n’altèrent pas l’aspect naturel de la scène. En effet un éclairage trop chaud (jaune ou orange) pourra donner un rendu indésirable à vos photos, notamment dans  les chambres avec les lampes de chevet.
6. Mettez en valeur les espaces extérieurs : Ne négligez pas les espaces extérieurs tels que les jardins, les patios ou les balcons. Montrez les possibilités offertes par ces espaces pour séduire les acheteurs en quête d’un environnement de vie agréable en extérieur. Une piscine, un jardin, une terrasse sont autant de points forts dans une maison ou un appartement. Il est important de prendre le temps de réaliser des photographies de qualité pour faire briller l’annonce et déclencher les visites.

Matériel et Accessoires pour des Photos Immobilières de professionnel

Pour obtenir des photos immobilières de rendu professionnel, il est essentiel de disposer du matériel adéquat et des accessoires adaptés.

1. Appareil photo DSLR ou sans miroir : Les appareils photo reflex numériques (DSLR) et les appareils photo sans miroir offrent une résolution élevée et une grande flexibilité dans les réglages. Optez pour des modèles tels que le Canon EOS 5D Mark IV, le Nikon D850 ou le Sony Alpha A7R IV pour une qualité d’image exceptionnelle. Les reflex vont disparaître, donc autant se mettre à la page au plus vite avec ce nouveau type de matériel plus compact et très adapté aux photographies d’immobilier. Beaucoup de photographes immobiliers professionnels utilisent désormais ces boitiers car ils offrent les meilleurs compromis.
2. Objectif grand-angle de qualité : Choisissez un objectif grand-angle réputé pour capturer de vastes espaces intérieurs. Les objectifs tels que le Canon EF 16-35mm f/2.8L III USM ou le Nikon AF-S 14-24mm f/2.8G ED offrent une netteté et une qualité d’image supérieures. Sigma est également un constructeur sérieux qui propose un compromis sérieux aux objectifs des principaux constructeurs.
3. Trépied stable : Pour des photos nettes et bien cadrées, un trépied robuste est indispensable, surtout lors des prises de vue en intérieur avec des vitesses d’obturation plus lentes. Le trépied vous permettra d’utiliser la technique HDR en vous évitant tout problème lié à la stabilité. Il vous permet également de régler votre hauteur pour photographier les pièces de manière naturelle : pour les photographies d’immobilier, les photographes se placent en général à une hauteur entre 1m20 et 1m30 pour avoir une proportion égale entre plafond et sol sur les photographies. Cette hauteur vous permet d’avoir un rendu harmonieux des espaces et des différentes pièces.
4. Niveau à bulle et télécommande : Un niveau à bulle vous permettra d’avoir un guide pour garder vos horizons droits, tandis qu’une télécommande sans fil vous aidera à éviter tout flou de bougé lors des prises de vue à basse vitesse d’obturation. Cela est particulièrement utile en intérieur lors de prises de vues HDR et vous fait gagner du temps en retouche.
5. Flash externe avec diffuseur : Un flash externe peut être utile pour équilibrer l’éclairage en cas de faible luminosité, et un diffuseur atténuera les ombres dures, créant ainsi un éclairage plus doux et naturel. Je n’utilise personnellement jamais le flash mais des collègues photographies en immobilier le font avec un résultat intéressant.
6. Sac de transport adapté : Investissez dans un sac de transport qui offre une protection et un rangement organisé pour votre équipement afin de le transporter en toute sécurité lors de vos déplacements.

Techniques de Prises de Vues et Retouche pour des Images Professionnelles

1. Bracketing d’exposition pour le HDR : Utilisez la fonction de bracketing d’exposition de votre appareil photo pour prendre plusieurs photos avec des expositions différentes. En combinant ces images pendant la retouche, vous pourrez obtenir une photo finale parfaitement exposée dans toutes les zones de la scène.
2. Mode HDR (High Dynamic Range) : Ce mode combine automatiquement plusieurs prises de vue avec différentes expositions pour produire une image finale équilibrée, en évitant les zones surexposées ou sous-exposées.
3. Format RAW pour plus de flexibilité : En enregistrant vos images au format RAW, vous disposez de davantage de données pour la retouche. Cela vous permettra de corriger la balance des blancs, l’exposition et les couleurs plus précisément sans altérer la qualité de l’image.
4. Retouche avec précision : Utilisez des logiciels de retouche professionnels tels qu’Adobe Lightroom ou Capture One pour ajuster subtilement la luminosité, le contraste, la netteté et la couleur de vos images.
5. Supprimez les distractions : Pendant la phase de retouche, éliminez les éléments indésirables qui pourraient distraire l’attention des acheteurs potentiels et détourner leur regard des atouts de la propriété.

Conseils pour Préparer le Shooting

1. Visite du Bien : Avant la séance photo, visitez le bien immobilier avec l’agent pour identifier les caractéristiques clés à mettre en valeur.
2. Dépersonnalisation : Conseillez aux vendeurs de dépersonnaliser la propriété en retirant les objets personnels et en désencombrant les espaces.
3. Mise en Scène : Une mise en scène soignée peut améliorer l’attrait visuel. Veillez à ce que les meubles et les éléments de décoration soient bien agencés.
4. Lumière Naturelle : Planifiez la séance pendant les heures de lumière naturelle pour obtenir des images lumineuses et accueillantes.
5. Nettoyage et Préparation : Avant la prise de vue, assurez-vous que chaque pièce est propre et bien entretenue.

Contact avec les Agents Immobiliers

1. Communication Préalable : Avant la séance, communiquez avec l’agent pour discuter de ses attentes, du nombre d’images souhaités et des principaux points à mettre en valeur.
2. Écoute Active : Soyez attentif aux besoins spécifiques de l’agent et proposez des idées pour améliorer la présentation visuelle de la propriété. Rappelez vous que les meilleurs photographes professionnels d’immobilier sont les meilleurs exécutants. Le but n’est pas de faire briller votre art mais de répondre à la commande en faisant brille la maison ou l’appartement.
3. Établissement d’un Planning : Fixez une date et une heure pour la séance photo qui conviennent à la fois à vous et à l’agent.

Conseils pour la retouche immobilière

La retouche photo en immobilier joue un rôle crucial dans la création d’un rendu professionnel et attrayant pour les biens mis en vente. Cependant, il est essentiel de faire preuve de prudence pour ne pas tomber dans l’excès et altérer la réalité de la propriété. Voici quelques conseils sur les choses à faire et à ne pas faire pour obtenir un résultat professionnel lors de la retouche photo en immobilier.

Choses à Faire :

1. Exposition et Contraste : Ajustez l’exposition pour équilibrer la luminosité de la photo, en veillant à conserver des détails tant dans les zones sombres que dans les zones lumineuses. Utilisez le contraste pour renforcer la netteté de l’image.
2. Correction des Couleurs : Assurez-vous que les couleurs sont fidèles à la réalité, tout en améliorant légèrement la saturation pour rendre la photo plus attrayante.
3. Redressement des Lignes : Utilisez des outils de redressement pour corriger toute distorsion ou inclinaison des lignes verticales et horizontales, garantissant ainsi des perspectives naturelles.
4. Désencombrement : Si nécessaire, éliminez les éléments perturbateurs ou inesthétiques pour améliorer l’apparence générale de la propriété.
5. Amélioration de la Lumière Naturelle : Si certaines zones sont trop sombres, ajustez sélectivement la luminosité pour simuler une lumière naturelle plus intense.
6. Développement HDR : Pour des scènes avec une plage dynamique élevée, fusionnez des expositions multiples (bracketing) pour obtenir une photo équilibrée.

Choses à Ne Pas Faire :

1. Déformations Excessives : Évitez les déformations excessives qui pourraient rendre la propriété méconnaissable et peu naturelle.
2. Sur-Saturation : Limitez la saturation excessive des couleurs, car cela peut donner une impression de fausseté à la photo.
3. Ciel Irréaliste : Soyez prudent lorsque vous remplacez le ciel, car un ciel trop dramatique ou irréaliste peut sembler artificiel.
4. Ajout d’Éléments : Évitez d’ajouter des éléments inexistants, tels que des meubles ou des accessoires, car cela peut induire en erreur les acheteurs potentiels.
5. Flou Excessif : Évitez d’appliquer un flou excessif qui pourrait rendre l’image floue et peu professionnelle.
6. Distorsion de la Taille des Pièces : Évitez de déformer délibérément la taille des pièces pour les rendre plus grandes ou plus petites qu’elles ne le sont en réalité.

En suivant ces conseils, vous pourrez sublimer les photographies immobilières sans compromettre leur intégrité. La retouche photo doit être utilisée pour améliorer les qualités visuelles de la propriété, tout en demeurant fidèle à la réalité. L’objectif est de présenter la propriété sous son meilleur jour tout en permettant aux acheteurs potentiels de se faire une idée précise de ce qu’ils peuvent attendre lors d’une visite physique. La clé réside dans l’équilibre subtil entre une retouche professionnelle et un rendu authentique, ce qui aidera les agents immobiliers à vendre plus rapidement et plus efficacement les biens.

La photographie immobilière est un art qui demande de la créativité, de la patience et une connaissance approfondie de l’équipement et des techniques. En suivant les astuces fournies dans cet article, en choisissant le bon matériel et en maîtrisant les techniques de prises de vues et de retouche, vous serez en mesure de produire des images immobilières professionnelles qui captiveront les acheteurs potentiels et les inciteront à passer à l’action. La photographie immobilière est une compétence précieuse qui peut ouvrir de nouvelles opportunités professionnelles et amener votre carrière